Para uma previsão de VALUATION para um SHOPPING CENTER, diante de sua natureza, ao mesmo tempo Imobiliário e Varejo, feito para um a geração de renda ao longo da sua vida útil, de forma sustentável, o método adequado é do fluxo de caixa de 10 anos, descontado a uma Taxa justa, adicionado um valor residual (perpetuidade).
Além das atuais receitas e despesas, temos que considerar suas tendências futuras, riscos de perda de mercado e oportunidades de upside, além de outras variáveis importantes para se apresentar uma projeção dos resultados futuros.
Assim, para um VALUATION mais justo, precisamos também analisar os seguintes aspectos:
1) Projeto Arquitetônico atual, para análises da Concepção do Projeto frente aos desafios atuais e futuros do Mercado de Shopping Centers;
2) Pesquisa de Mercado atualizada (Estudo de Potencial do Mercado), onde podemos mensurar variáveis mercadológicas importantes que, se corretamente avaliadas, definem o perfil apropriado do Empreendimento para o Mercado.
Este Estudo apresentará os seguintes Resultados:
- Delimitação das Áreas de Influência
- Mensuração da Oferta e Demanda
- Identificação e Mensuração da Concorrência Instalada
- Mensuração da Renda e Hábitos de Consumo
- Mensuração do Mercado já Atendido
- Potenciais de Consumo por Classe Econômica e por Ramo de Atividade
3) Relatórios da Administração, contendo informações mensais (Período dos últimos 12 meses), a saber:
- Quadro de Áreas (Numeração loja, ABL-M2, Nome Fantasia, Atividade);
- Vendas de cada Loja (Numeração loja, ABL-M2, Nome Fantasia, Atividade);
- Faturamento de cada loja (Aluguel Mínimo, Aluguel Complementar, Aluguel Percentual sobre as Vendas, Encargos Comuns, Encargos Específicos, Fundo de Promoção; Cessão de Direito de Uso-Luvas);
- Recebimentos de cada loja (Aluguel Mínimo, Aluguel Complementar, Aluguel Percentual sobre as Vendas, Encargos Comuns, Encargos Específicos, Fundo de Promoção; Cessão de Direito de Uso-Luvas);
- Fluxo de Caixa das Contas (detalhamento das Receitas, Despesas e Investimentos) de Aluguel, Encargos Condominiais, Fundo de Promoção e Estacionamento (com detalhamentos nas Receitas de Valores Faturados e Inadimplências);
- Contas à Receber/Inadimplências de cada Loja (Aluguel, Encargos Condominiais, Fundo de Promoção e Cessão de Direito de Uso-Luvas) e
- Resumo dos Contratos (Numeração Loja, ABL-m2, Nome Fantasia, Atividade, Vigência Contrato, Valores Locatícios contratados, Condições Especiais).
VALUATION
Diante das análises dos resultados da Pesquisa de Mercado, do Dimensionamento do EMPREENDIMENTO (Projeto Arquitetônico) e dos Relatórios Gerenciais dos últimos 12 meses, conforme detalhados acima, será elaborado o ESTUDO DE VALUATION, contendo comentários com análises e conclusões, juntamente com os seguintes Itens:
- Valores locatícios e Cessão do Direito de Uso (CDU)
- Receitas da cobrança de estacionamento (se houver viabilidade de cobrança)
- Despesas das Lojas Vagas, Inadimplências e demais Despesas Operacionais
- Fluxo de caixa do projeto cobrindo até 10 anos
- Definição de Taxa Mínima de Atratividade
- Taxa Interna de Retorno (TIR)
- Valor Presente Líquido do Empreendimento
A definição destas variáveis e as análises dos resultados são realizadas considerando a realidade mercadológica do PROJETO e principalmente sem “Otimismos”